A skurban, empresa de locação de espaços para armazenagem e operação na cidade de São Paulo, estruturou um modelo de módulos de 50 a 500 m² instalados em imóveis urbanos adaptados para carga, no bairro da Lapa, próximo à Marginal Tietê. A proposta se volta a uma lacuna do mercado paulistano: a falta de áreas logísticas de pequeno e médio porte dentro da capital, onde lojas virtuais, vendedores de marketplaces e fornecedoras do varejo precisam manter mercadoria perto do consumidor, em metragens menores e com contratos que acompanhem a expansão do negócio.

Fundada em 2022 por Stephen Elliot Tanenbaum, a empresa permite que os módulos sejam unificados à medida que a operação cresce, sob contrato anual com flexibilidade na metragem. A estrutura de apoio fica no mesmo endereço e inclui docas, elevadores de carga, empilhadeira, segurança 24 horas e salas administrativas. Segundo a skurban, as unidades Lapa I e Aclimação estão com 100% dos espaços alugados. A Lapa II está em fase final de acabamento, com lançamento previsto a partir de dezembro de 2026. Somadas, as duas unidades da Lapa reúnem cerca de 8.900 m².

Terreno urbano em disputa

Ex-diretor-executivo da GTIS Partners, Tanenbaum atribui a escassez à valorização da cidade. "São Paulo se valorizou, e o terreno urbano passou a ser disputado por usos que pagam mais por metro quadrado, como o residencial e o comercial. Para o dono do imóvel, transformar uma área em prédio de apartamentos ou escritórios rende mais do que mantê-la como galpão", afirma.

Ele acrescenta que o zoneamento restringe a atividade logística em boa parte do território municipal e que o galpão tradicional, térreo e horizontal, depende de terrenos extensos que praticamente deixaram de existir na capital. "O resultado é escassez: a oferta nova foi construída fora da cidade, e quem precisa de um espaço menor perto do consumidor encontra poucas opções", observa.

Os indicadores setoriais mostram esse desenho. Levantamento da consultoria CBRE sobre o terceiro trimestre de 2026, divulgado pela Forbes Brasil, aponta que o mercado monitorado em um raio de até 120 quilômetros da capital reúne 22,5 milhões de m² em 499 empreendimentos, com vacância de 3,8% ao fim de setembro, o menor patamar em 18 anos. A faixa de até 30 quilômetros concentra 13,2 milhões de m² de estoque e respondeu por 68% da absorção bruta registrada no estado em 2026, com comércio eletrônico e varejo somando 52% do volume ocupado.

Distância que pesa na conta

Para Tanenbaum, os galpões do entorno atendem bem às grandes operações, que movimentam carga em volume e distribuem para várias regiões, mas a rotina de quem vende pela internet ou abastece lojas é outra. "A mercadoria sai em quantidades menores, em muitos pedidos, para endereços espalhados pela cidade. Para essa operação, cada quilômetro entre o estoque e o cliente pesa no frete e no tempo de expedição", explica. Com o estoque dentro de São Paulo, segundo ele, o transporte fica mais curto e mais barato, e a empresa ganha agilidade para competir.

O CEO pondera que olhar apenas o valor da locação pode distorcer a decisão. "Dentro da capital, a vacância é baixa e o preço por metro quadrado é mais alto que no entorno, porque quase não há oferta nova. Mas comparar só o aluguel engana", diz. De acordo com ele, o custo total soma locação, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), condomínio e transporte, e, para quem expede em pequenas quantidades e com frequência dentro da cidade, o frete diário a partir do entorno pode tornar a operação mais cara do que indica o primeiro orçamento.

Módulos que acompanham o crescimento

A companhia em expansão, segundo o fundador, vive um descompasso: precisa de mais área do que um depósito improvisado oferece, mas ainda não justifica um galpão de milhares de metros quadrados com contrato longo e rígido. "Ela acaba ocupando área demais e pagando por espaço ocioso, ou área de menos e travando o crescimento", avalia. Para esse perfil, a skurban reposicionou imóveis que antes serviam a um único usuário e os transformou em espaços multiusuário, divididos em módulos que podem ser unificados conforme a demanda.

"A empresa contrata o que usa hoje e amplia sem trocar de endereço. Com contrato flexível na metragem e a estrutura compartilhada no mesmo local (docas, elevadores de carga, equipamentos, segurança e salas administrativas), ela foca no negócio, não na gestão do imóvel", detalha Tanenbaum.

O limite da verticalização

O uso de edifícios com vários pavimentos impõe exigências próprias. Conforme o executivo, quanto maior a área e o número de andares, mais o prédio depende de pátio de manobra, docas, áreas de recebimento e expedição e elevadores de carga dimensionados para dar vazão a toda a mercadoria que sobe e desce. "É esse conjunto que define até onde a operação continua ágil", resume.

A skurban trabalha com o retrofit, isto é, a reforma e a modernização, de prédios existentes de até quatro andares, e testa essa equação unidade por unidade. "Adaptar uma estrutura urbana que já existe é bem diferente de construir um galpão vertical do zero ou de replicar dentro da cidade o modelo de galpão de fora dela, e sobre esse segundo caminho ainda não temos experiência para opinar", ressalta.

Perspectivas para a logística urbana

Na leitura de Tanenbaum, a procura por espaços menores na capital deve continuar em alta. "O e-commerce amadureceu, há muitas marcas de médio porte que já validaram o negócio e precisam escalar, e o consumidor espera cada vez mais agilidade, o que exige estoque perto dele", comenta. Do lado da oferta, ele estima que a valorização da cidade manterá o terreno novo escasso, o que direciona o setor ao reposicionamento de imóveis urbanos já existentes, em ritmo condicionado pelo zoneamento, pelo custo dos imóveis e pelo custo de capital das adaptações.

Com unidades na Lapa e na Aclimação, a skurban concentra sua operação nesse reaproveitamento do estoque imobiliário da capital. "Quem souber transformar o que a cidade já tem em espaço logístico eficiente vai atender essa demanda", conclui o CEO.

Para mais informações, basta acessar: https://www.skurban.com.br