Enquanto o mercado imobiliário tradicional sente os efeitos da alta dos juros, o segmento de superluxo em Belo Horizonte e Nova Lima segue uma lógica própria. Levantamento do Data Secovi, instituto de pesquisas da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), mostra que as vendas de apartamentos acima de R$ 4 milhões subiram 31,8% no primeiro trimestre de 2026 e o metro quadrado médio chegou a R$ 19,9 mil, na contramão da retração geral de 9,3% registrada no setor de apartamentos.

Alguns dos atrativos para esse perfil de comprador, que movimenta os novos lançamentos da região, são a exigência por projetos marcados por arquitetura autoral, privacidade e soluções ambientais de alto nível. "Esse desempenho demonstra a força de um comprador menos dependente de financiamento e atento não só à localização, mas à qualidade arquitetônica real e visível, ao conforto ambiental e à experiência de morar", afirma o presidente da CMI/Secovi-MG, Leirson Cunha.

Um comprador mais informado

Segundo Aurélio Rezende, diretor comercial da Somattos, a explicação passa pela forma como esse público financia a compra. "O mercado de alto padrão para imóveis acima de R$ 4 milhões não tem uma interferência tão grande quanto o mercado do Minha Casa Minha Vida e o de médio padrão, porque os juros afetam principalmente a obtenção de crédito das faixas de renda mais baixas. Nesse mercado de alto padrão, nem sempre há a necessidade da contratação de financiamento", acentua.

O superintendente comercial da EPO, Marcelo Carvalho, detalha a dinâmica própria do segmento. "Este público é menos atingido por oscilações de crédito e se foca mais em valor, qualidade de vida e segurança patrimonial", explica.

Para o arquiteto e urbanista Alexandre Nagazawa, diretor da BLOC Arquitetura Imobiliária, o comprador desse segmento possui hoje um repertório mais amplo. "Esse comprador viaja, conhece referências nacionais e internacionais e consome arquitetura, arte, design, gastronomia e hotelaria de qualidade. Ele espera encontrar em Belo Horizonte e Nova Lima uma experiência residencial compatível com esse repertório", avalia.

Uma fachada ativa, uma marca conhecida ou uma extensa lista de equipamentos podem despertar interesse inicial, mas não são suficientes para preservar o valor do imóvel. "Existe um público cada vez mais atento à qualidade que será vivida todos os dias. Ele observa a luz natural, o silêncio, a temperatura dos ambientes, a privacidade, a vista, a segurança, a qualidade da rua e até a maneira como chega em casa", ressalta Nagazawa.

Arquitetura autoral e os diferenciais do superluxo

Essa busca por experiências autênticas estabelece a fronteira entre o alto padrão convencional e o segmento de superluxo. Nagazawa analisa que, enquanto o padrão elevado tradicional entrega boa localização, acabamento nobre e lazer completo, o superluxo exige uma coerência absoluta entre arquitetura, implantação, dimensões, conforto ambiental, privacidade, paisagismo e tecnologia. As áreas internas permanecem relevantes, mas a metragem, isoladamente, já não define o segmento. A proposta exige integração real com o estilo de vida e o bem-estar do morador.

Entre os atributos mais valorizados nesse nicho estão características focadas no conforto de permanência diária. "São priorizados pé-direito mais alto, grandes vãos de iluminação, ventilação natural, conforto acústico, proteção solar, vistas preservadas, privacidade, espaços generosos, plantas flexíveis, varandas profundas e presença efetiva de vegetação", enumera o arquiteto. Ele menciona ainda a mudança no papel do verde nos projetos: "O paisagismo deixou de ser uma mera composição ornamental. Ele participa do conforto térmico, cria sombra, filtra vistas, reduz a sensação de aridez e aproxima os moradores da natureza".

O diretor da BLOC destaca o cenário atual de lançamentos na região. "Há uma oferta ainda limitada de residenciais verdadeiramente alinhados a esse nível de exigência em Belo Horizonte e Nova Lima. Existem bons edifícios, mas ainda são poucos os empreendimentos que reúnem, de maneira coerente, arquitetura autoral, conforto ambiental, tecnologia, paisagismo e uma relação qualificada com a cidade", salienta Nagazawa.

O arquiteto pontua também o peso das assinaturas nos projetos de luxo. "A assinatura de um arquiteto, designer ou marca reconhecida pode ajudar na distinção. Entretanto, a assinatura só agrega valor duradouro quando está acompanhada de qualidade real. Sem isso, transforma-se apenas em uma estratégia de comunicação".

Localização segue no topo, mas o conceito mudou

Estar em um endereço valorizado já não atende sozinho às expectativas desse perfil de comprador. "A localização continua sendo um dos fundamentos do valor imobiliário, mas seu significado se ampliou. Não se trata apenas de estar em um bairro conhecido", sustenta Nagazawa. Segundo o arquiteto, hoje pesam de forma decisiva a qualidade da rua, o nível de ruído, a vista, a arborização e a facilidade de resolver o dia a dia a pé.

Rezende ilustra a mudança de comportamento com dados da recente movimentação na capital. "A gente vê uma migração de pessoas de alto poder aquisitivo à procura de apartamentos de três quartos, com valor de metro quadrado mais elevado devido à localização", relata, citando a região da Savassi como exemplo.

Sustentabilidade além da imagem

No alto padrão, sustentabilidade deixou de ser um argumento complementar. Conforto térmico, ventilação, consumo de água e energia, durabilidade dos materiais, geração de energia, reuso de água e manejo de resíduos já fazem parte das exigências básicas. Nagazawa alerta, porém, que sustentabilidade não pode ser reduzida à presença de vegetação apenas nas imagens. "Uma fachada com vasos não torna um edifício sustentável. É preciso considerar orientação solar, sombreamento, ventilação, consumo de recursos, biodiversidade, manutenção e desempenho durante toda a vida útil".